Quando o passivo ambiental entra no preço da propriedade rural

Hoje recebi uma ligação de um corretor de imóveis que trabalha com propriedades rurais. Durante nossa conversa, ele me fez uma pergunta bastante objetiva:

“Rafael, o que é PRA?”

Expliquei que PRA é o Programa de Regularização Ambiental e, de maneira simplificada, que se trata de um instrumento relacionado à regularização de determinados passivos ambientais existentes em imóveis rurais.

A resposta veio imediatamente:

“Ah, então essa propriedade tem BO.”

Achei interessante a reação porque ela representa uma percepção que ainda existe no mercado de imóveis rurais. Proprietários, compradores e, muitas vezes, até profissionais envolvidos na intermediação acabam associando a existência de qualquer passivo ambiental à inviabilidade do imóvel.

Mas uma coisa não significa necessariamente a outra.

É evidente que, entre uma propriedade ambientalmente regular e outra com pendências, em condições equivalentes, é preferível aquela que não apresenta passivos. Ter uma área a recuperar, um embargo, um auto de infração ou qualquer outra pendência ambiental representa uma circunstância que precisa ser considerada.

O que não podemos fazer é transformar automaticamente essa circunstância em uma sentença de inviabilidade da propriedade.

Uma propriedade rural pode possuir passivo ambiental e continuar sendo produtiva, economicamente viável e, inclusive, representar uma boa oportunidade de negócio.

Esse ponto é particularmente importante para quem atua no mercado imobiliário rural.

O corretor de imóveis e a imobiliária estão frequentemente entre os primeiros profissionais a terem contato com informações relevantes da propriedade. CAR, matrícula, mapas, áreas produtivas, Reserva Legal, APPs e eventuais restrições acabam surgindo durante a construção do negócio.

Quando aparece uma pendência ambiental, a reação não deveria ser simplesmente: “essa propriedade não serve”.

A pergunta mais adequada seria:

“Qual é o tamanho desse passivo e qual impacto ele terá sobre o negócio?”

São coisas completamente diferentes.

Na minha atuação profissional, inclusive, tenho clientes que analisam deliberadamente oportunidades de aquisição de propriedades rurais que possuem passivos ambientais.

E existe uma razão econômica para isso.

Imagine uma propriedade anunciada por determinado valor. Durante a análise anterior à aquisição, identifica-se uma área que precisa ser recuperada, um embargo sobre determinado polígono, multas ambientais, necessidade de regularização perante órgãos ambientais ou obrigações que poderão demandar projetos e investimentos.

Tudo isso possui repercussão econômica.

Será necessário recuperar quantos hectares? Qual será o custo dessa recuperação? Quanto custarão os projetos técnicos necessários? Existe multa ambiental? Essa multa ainda pode ser discutida? Existe embargo? Ele atinge toda a propriedade ou somente determinada área? Há atuação do Ministério Público? Existe possibilidade de obrigação relacionada à reparação do dano ambiental? Depois da regularização, quanto da propriedade continuará efetivamente disponível para atividade produtiva?

Quando essas perguntas começam a ser respondidas, aquele genérico “a fazenda tem BO” começa a dar lugar a informações concretas.

E informações concretas permitem tomar decisões.

Se uma propriedade possui determinado valor de mercado, mas o comprador constata que precisará assumir custos relevantes para enfrentar e regularizar passivos ambientais, essas circunstâncias podem naturalmente integrar a negociação econômica entre as partes.

O passivo ambiental pode influenciar o preço da propriedade.

Isso não significa simplesmente somar multas, custos de recuperação e honorários e descontar tudo do preço pedido pelo vendedor. A análise é muito mais complexa.

Uma multa pode estar sujeita a defesa ou revisão. Um embargo pode atingir somente um polígono específico. Uma obrigação de recuperação pode retirar determinada parcela da exploração econômica sem comprometer a viabilidade produtiva do restante do imóvel. Em outros casos, entretanto, o passivo pode ser tão significativo que efetivamente torne a aquisição desinteressante.

É justamente por isso que cada propriedade precisa ser analisada individualmente.

E aqui existe um ponto que considero especialmente relevante para corretores de imóveis e imobiliárias que atuam com propriedades rurais.

O corretor não precisa ser advogado ambiental nem engenheiro ambiental.

Não cabe ao profissional da corretagem definir sozinho a extensão jurídica de um embargo, calcular responsabilidades ambientais ou afirmar quais obrigações serão transferidas ao comprador.

Mas é extremamente importante que ele saiba identificar que existe uma questão ambiental que precisa ser aprofundada antes da conclusão do negócio.

Em vez de simplesmente descartar a propriedade ou minimizar o problema para não prejudicar a venda, existe um caminho muito mais seguro: submeter a situação a uma análise técnica e jurídica.

A engenharia poderá dimensionar fisicamente o problema: áreas protegidas, passivos de vegetação, áreas que necessitam de recuperação, possibilidades técnicas de regularização e reflexos sobre a utilização da propriedade.

A assessoria jurídica ambiental poderá analisar processos administrativos e judiciais, autos de infração, embargos, responsabilidades, obrigações ambientais, eventuais procedimentos perante o Ministério Público e os riscos jurídicos relacionados à aquisição.

Quando essas duas análises caminham juntas, comprador, vendedor, corretor e imobiliária passam a negociar com uma informação muito mais qualificada.

Isso também protege a própria negociação.

Para o vendedor, permite compreender o que efetivamente existe em sua propriedade e evitar que uma pendência seja utilizada para desvalorizar o imóvel além do que seria razoável.

Para o comprador, permite saber quais custos e riscos poderão acompanhar a aquisição.

E, para o corretor ou imobiliária, significa conduzir uma negociação com maior transparência e segurança, reduzindo a possibilidade de uma surpresa ambiental aparecer somente depois da assinatura do contrato.

Em propriedades rurais, isso ganha uma importância ainda maior porque estamos falando de ativos que frequentemente envolvem valores expressivos.

Uma diferença de avaliação aparentemente pequena pode representar centenas de milhares ou até milhões de reais.

Por isso, o passivo ambiental não deve ser escondido, ignorado ou tratado como irrelevante.

Mas também não precisa ser encarado como uma condenação automática da propriedade.

Existem propriedades com passivos ambientais que não representam bons negócios. Existem outras em que os custos de regularização tornam a aquisição pouco interessante. Mas existem também situações nas quais o passivo é perfeitamente administrável e, quando corretamente considerado no preço, a propriedade continua apresentando excelente viabilidade econômica.

É por isso que alguns investidores estão dispostos a analisar justamente esse tipo de imóvel.

Eles não compram porque o passivo ambiental não importa.

Compram porque sabem que risco identificado, dimensionado e corretamente precificado é diferente de risco desconhecido.

Talvez, então, aquela conversa com o corretor pudesse terminar de outra maneira.

“Então a propriedade tem BO?”

Pode ser.

Mas antes de concluir isso, precisamos descobrir exatamente qual é o problema, quanto custa resolvê-lo e, principalmente, se depois de colocar tudo isso na ponta do lápis aquela propriedade ainda representa um bom negócio.

Muitas vezes, representa.

E em um mercado no qual uma única negociação pode envolver milhões de reais, saber fazer essa diferença pode mudar completamente o resultado de uma compra e venda.

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Rafael Andrade é advogado ambiental, mestre em Direito e atua exclusivamente na área ambiental.